首先重：租售式招商阶段

        租售式招商，多见于产业地产行业的新入局者，特别是从传统房地产商转型而来。其招商采取的是卖楼思维，只要能达到租金标准和楼宇价格即可招引入驻。这并不关注企业的产业方向，也不去考察企业的发展质量，只要不存在环保、安全问题都可以入驻，招商团队所考虑的就是价格的多寡、入驻率的高低、去化周期的长短，遵循的也是价高者得的市场规律，园区与企业之间更多的是简单的租赁关系、买卖关系。

       从某种程度上说，这并不是真正的产业招商，但也是诸多招商团队的常态。对于很多重资产的园区企业来讲，财务压力很大，自己手里掌握的产业资源也并不多，做园区考虑的首先是让项目活下去，所以什么都要也非常能够理解。不过这种模式可以解决短期生存问题，但并却影响了企业的长期形象。政府会觉得园区产业质量不高，入驻企业会觉得缺少友商、产业链不完整，甚至还会相互干扰。因此，这个首先重阶段，也是企业做园区的一个过渡期，一有机会就还需要向更高层级发展。

第二重：注重卖点阶段

       经历过租售阶段后，招商团队想要提升其招商能级，打造产品以促进招商成为不二的法则。通过对于园区价值的打磨，建立独特的价值卖点，以吸引其所确定的核心客户。而园区卖点的建设，可以从园区的产品、配套、政策、区位、交通、产业链、运营、平台等角度进行挖掘，放大为其个性并演化独具魅力的园区产品价值。

       对于科技园区而言，产品的重要性不一定那么强，但政策和平台也是重要抓手。能够针对性的制定产业政策、搭建服务平台，解决政策申报、技术推广、产品检测、产业链联动等问题，则可大大帮企业降成本、助发展。

       此外，无论对于科技企业还是传统制造企业，产业链条和园区生态同样有着重要的招商引力。这就需要招商团队主抓特定的关键环节或者龙头企业，以培育产业生态的方式撬动整个产业链条，带动一大批企业。因此，对于卖点式招商需要招商团队作为一个五星大厨，不断调配各种价值点，将园区煲成一锅好汤。

第三重：体系化招商阶段

       当企业的园区项目从单个向众多、从区域走向国内的时候，体系化招商就是企业所解决的核心竞争力课题。所谓体系化招商就是按照团队分工协作的思路，建立招商定位、团队搭建、渠道拓展、招商推广、招商服务的全流程体系和有效的后台管控机制，将产业招商从简单的人海战术变成即插即用的组织链条，实现招商团队战斗力的整体提升。

    第四重：运营招商的阶段

       当企业招商经历过前面三个“术”的阶段之后，就更能认识到做好运营就是优质的招商方式的招商大“道”。当前火热的投资招商、孵化招商等新玩法，本质而言都是运营式招商的组成部分。其本质在于通过良好的产业运营，打造优质的企业发展环境，企业就愿意来，此时招商就有了事半功倍的效果。

       因此，运营式招商功夫其实在招商之外，好的运营体系的建立需要有产业投资、服务平台以及各种专业服务商，还有完整的产业链促进。园区运营团队的产融对接能力、企业服务能力、知识产权能力等等都要非常专业，这个时候无论是产业投资、技术创新、公共服务都能成为招商的理由，招商真的就召之即来。