写字楼市场回顾：需求旺难掩供需失衡
2016-04-05 来源：未知 浏览：
2016年2月22日，上海——全球先进的房地产服务商戴德梁行今日发布《中国写字楼市场2015年回顾》研究报告。该报告显示：2015年中，戴德梁行追踪的16个大中华城市出现了大量新增写字楼供应。一线城市的新入市供应录得优异的预租成绩以及吸纳量，成交主要来自金融业与it行业。尽管大量新供应是导致2015年第四季度租赁激增的一个重要原因，成本敏感的企业搬迁至非核心区域与产业园区也是重要原因之一。与此同时，新物业入市无法避免地提升了空置率，这对租金造成了一定的下行压力。然而，在戴德梁行统计16个城市中，有半数城市的甲级写字楼物业租金出现了实际增长。
戴德梁行大中华区研究部主管聂安达表示：“16个城市中，有9个城市的租赁活动经历了三位数的同比增长。本年度长沙、重庆、南京、青岛、上海、天津和西安净吸纳量也达到了少有的高度。这种写字楼租赁活动的激增在很大程度上是由持续写字楼供应造成的，同时不少企业希望借此机会降低租赁成本和提升办公环境，因此大大活跃了写字楼租赁市场。然而，并不是每个市场的情况在15年年底都是如此，一些租赁活动相对平淡的市场仍然出现了租金上升的情况。”
整体看来，各个市场表现差异较大，16个市场中的9个城市的写字楼物业租金同比上升，而另外7个市场都有不同程度的下滑。而上述两类还可以根据不同原因进一步细分至数个类别，不同的市场因素对业主的议价能力都有影响。
总体来说，本年度甲级写字楼租金上涨的市场可以被细分为如下两个类别。
首先种类别是需求充足型，由于市场需求较大，新增的甲级写字楼供应可以很容易地快速被市场所消化，因此业主有一定的定价能力，尤其是那些处于核心地理位置的物业业主。在2015年底，这些业主可以很轻易地调高其核心区域物业租金。受到自贸区的影响，深圳和上海的甲级写字楼租金环比分别增长0.3%和1.9%，同比分别增长7.9%和4.4%，大量的新增供应并没有给市场带来明显的负面影响。
第二类租金上扬的市场是由于业主有一定的租赁策略，且供应量缩紧所导致的，以大连和武汉为例。在大连，小微金融企业和p2p金融公司的倒闭潮迫使高品质物业的业主为规避风险而抬高租客准入标准。单单这一举动就将大连甲级写字楼物业的租金推高增长至环比2.7%。武汉的情况也相似，2015年甲级写字楼物业供应有限，一座位于cbd优质写字楼的入市为市场传达了非常保守的租金预期。如此租赁策略的成功是武汉市写字楼上涨的主要因素，2015年第四季度，武汉甲级写字楼环比上涨0.6%，同比上涨4.7%。
关于甲级写字楼物业租金出现下滑的市场，我们做了以下四个类别的细分。
首先种类别为租金增长疲软的城市，然而这并非说明市场出现问题，而是由于大型企业因节约成本而搬迁所造成的影响，这个影响是一种自然的进程，而非结构性不平衡的结果。以北京为例，2015年北京5个核心商圈内甲级写字楼租金不仅保持稳定，且吸纳量也取得自2012年以来的至高。然而，由于北京核心商圈内的写字楼租金在2011年以来一直位于高位，许多租户已将全部或部分办公室搬迁至非核心区域，因此在2015年这些非核心区域逐渐发展成核心区域的有力竞争者，并且开始抢占核心区域办公物业的客户群体。
第二种类别以天津和长沙为代表。这两个城市甲级写字楼物业租金同比下降2.1%和0.7%，环比下降0.2%。不过在短期内这两个城市2016年的高品质新供应预计将会提升部分商圈的租赁表现。然而由于长沙并未筹建大型卫星城办公区域，因而新入市的高品质物业对于租赁市场的良性刺激无法持续。从这个角度说来，天津则大相径庭，主要是因为于家堡自贸区预计会在未来2-3年内快速发展，并且城市中心区域的租客将会受卫星商务办公中心区域的吸引而搬迁，不可避免地使租金承受下行压力。
第三类是以沈阳、杭州、西安和成都为代表的城市，这些城市的写字楼市场租金在2015年都有所下滑，并且在接下来至少2到3年内会迎来更多供应入市，租赁市场预期持续弱化。与天津类似，未来部分市场的前景将会因一些非核心区竞争力提升而受到影响，杭州也面临这个问题。对于其余城市，以成都为例，成都市场的未来供应稍显过量，但作为全球十大创业创新城市之一，市场具有一定的库存消化能力。
第四类也是后一类，以厦门为代表，2015底三个双子塔大型写字楼综合体项目推迟入市(两个位于两岸金融中心，一个位于鹭江道)，这将在短期内为市场带来巨大压力。不过长期来看，随着两岸金融服务中心日渐成熟，市场对这一新型商务区的前景抱以乐观态度。而重点建设发展这一区域，旨在将厦门定位为海峡两岸商业活动的纽带中心，这一吸引力有潜力推动厦门写字楼市场需求从而吸纳未来多余的存量。
戴德梁行中国区企业服务部董事总经理魏超英认为：“国内多个市场将在未来几年内迎来供应潮，供大于求仍将是盘踞部分二线城市写字楼市场的主旋律。未来五年新增供应量的总和在部分二线城市有可能相当于目前的总存量，甚至是现有存量的数倍之多。因此这些市场的空置率将不可避免地上升，并迫使租金下调。与此同时，四个一线城市的未来供应尽管在绝对数量上居国内前四位，但因这几个市场的旺盛需求和高去化速度，相信市场不会出现大幅波动。”
